Научно-практический семинар по теме: «Жизнь без ЖЭКов: что нужно знать?» (14.03.2016)

Четырнадцатого марта 2016 года на кафедре гражданско-правовых дисциплин состоялся научно-практический семинар по теме «Жизнь без ЖЭКов: что нужно знать?», на котором с соответсвующим докладом выступил аспирант кафедры Станислав Сергеевич Драганов.

В своем докладе он обратил внимание на следующее.

IMG_20160314_134302

С 1 июля вступил в силу Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».

В соответствии с пунктом 5 «Заключительных и переходных положений» Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 № 417-VIII если к 1 июля 2016 владельцы квартир не займутся управлением своим домом, то за них это сделают органы местного самоуправления.

Собственники квартир в домах стоят перед дилеммой – управлять самостоятельно своим коммунальным хозяйством или ожидать пока кто-то (государство или частный сектор) предложит свои правила игры. Так что же лучше, ЖЭК или ОСМД? Какие преимущества и кому это выгодно?

IMG_20160314_135609

Закон Украины «Про объединения собственников многоквартирного дома» определяет ОСМД как юридическое объединение, созданное владельцами дома для совместного использования и управления неделимым и общим имуществом. Говоря простым языком — жильцы отказываются от услуг ЖЭКов и сами решают, как они будут тратить собранные ими средства на обслуживание дома и относящихся к нему территорий. На общем собрании собственников квартир выбираются оптимальные поставщики услуг, назначается зарплата наемным работникам, а также из «общего котла» платят зарплату бухгалтеру и председателю.

Если до 1 июля жильцы многоквартирных домов не смогут организоваться, получится, что вместо расформированных ЖЭКов создадут коммерческие структуры, которые будут предоставлять необходимые услуги. И тут есть два момента: с одной стороны, сразу меняется стоимость этих услуг, ведь эти структуры будут платить налоги, и мы можем получить два рядом стоящих дома, но с абсолютно разными тарифами; с другой стороны, есть поле для коррупции, когда сами чиновники могут передавать обслуживание созданных властью ОСМД своим же компаниям

ОСМД – НЕ ЖЭК!

ЖЭК —жилищно эксплуатационная контора. В первую очередь надо отметить, что ОСМД по своей сути не является альтернативой ЖЭКу. Оно — заказчик услуг, в то время как ЖЭК — исполнитель. Объединение само должно решать, как ему управлять домом — путем самообеспечения, нанимая дворников и т. д., или выбирая на конкурсной основе некую компанию, которая будет это делать. Причем это может быть как частная структура, так и привычный коммунальный ЖЭК. Теоретически ОСМД смогут обслуживать свой дом и сами: нанимать подрядные организации, заключать прямые договоры с облгазами и облэнерго.

ОСМД являются угрозой для ЖЕКов, привыкших «ловить рыбу в мутной воде», чему способствует отсутствие общественного контроля за расходами на коммунальные услуги, отсутствие приборов учета и проч.

Отличие ОСМД от ЖСК – Жилищно-строительный кооператив

ЖСК, наоборот, напоминает обычный ЖЭК — кооператив самостоятельно предоставляет необходимые услуги жителям дома. В нем, обычно, существует свой стандартный штат сотрудников. Кооперативы создаются с целью получения льгот в жилищном строи­тельстве, а не с целью эффективного самостоятельного управления.

Для решения вопросов эффективной оплаты обслуживания жилья нет другой альтернативы, кроме как создание ОСМД и взятие имущество в совладение и в совместную ответственность жильцами. Эффективным механизмом принятия мер по ремонту и термомодернизации является сегодня ОСМД — логично, что организованные и ответственные хозяева заинтересованы в экономии, и, что важно, способны быстро навести порядок в управлении общим имуществом.

О действующих ОСМД пунктом 3 «Заключительных и переходных положений» Закона предусмотрено, что «уставы объединений совладельцев многоквартирного дома, утвержденные до вступления в силу настоящего Закона, действуют в части, не противоречащей настоящему Закону.»

IMG_20160314_134428

Закон не устанавливает никаких конечных сроков для приведения уставов в соответствие с новым законодательством. То есть, ОСМД не ограничен никакими сроками и может внести необходимые изменения в свой устав в любое время, когда сочтет это необходимым. Однако, учитывая то, что устав конкретного ОСМД должен соответствовать Типовому уставу (ч.1 ст.7 закона об ОСМД), а пока новая редакция Типового устава не утверждена, то рекомендуем дождаться новой редакции, и лишь затем проводить общее собрание, на которых утверждать новую редакцию своего устава.

Среди тех, кто не рад созданию ОСМД, появилась легенда о том, что отныне для создания объединения необходимо принять соответствующее решение сначала большинством в более 75% голосов совладельцев согласно ч.6 ст.10 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме », и только после того созвать и проводить учредительное собрание ОСМД согласно ст.6 Закона Украины» Об объединении совладельцев многоквартирного дома «. «Обосновываются» такую ​​позицию тем, что до тех пор, пока ОСМД не создано, необходимо руководствоваться положениями Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» — а на время проведения учредительного собрания ОСМД еще, конечно, не создано.

Такие рассуждения не имеют под собой никаких правовых оснований. Рассмотрим по порядку.

Начнем с того, что указанные два закона имеют разный предмет правового регулирования. Так, Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности» регулирует «отношения, возникающие в процессе реализации прав и выполнения обязанностей собственников квартир и нежилых помещений как совладельцев многоквартирного дома» (ст.2). Зато Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» определяет: «порядок создания, регистрации, реорганизации, деятельности и ликвидации объединений, ассоциаций; отношения субъектов права собственности по пользованию и распоряжению общим имуществом совладельцев в объединении; отношения между объединениями и ассоциациями; отношения между объединениями, ассоциациями и органами государственной власти и органами местного самоуправления; отношения между объединениями и хозяйствующими субъектами».

Итак, порядок создания ОСМД регулируется Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», и отнюдь не Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности».

IMG_20160314_135246

Если этих аргументов недостаточно, разберем вопрос дальше. Статья 10 Закона Украины «Об особенностях …» устанавливает порядок принятия решений по управлению многоквартирным домом собранием совладельцев. Управление многоквартирным домом ст. 1 того же закона определяет как «совершение совладельцами многоквартирного дома действий по реализации прав и выполнения обязанностей совладельцев, связанных с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом многоквартирного дома».

То есть, статья 10 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности» регулирует порядок принятия решений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.

Что же собой представляет создание ОСМД?

Согласно ст. 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», ОСМД — это юридическое лицо, созданное владельцами квартир и / или нежилых помещений многоквартирного дома. Таким образом, создание ОСМД является простым созданием юридического лица, и отнюдь не решением «по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома».

Итак, требования о большинстве в более 75% голосов совладельцев при создании ОСМД абсолютно надуманны и противоречат действующему законодательству. При создании ОСМД и проведении учредительного собрания следует руководствоваться нормами Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома».

Обращаем внимание на то, предусмотренного ч. 2 ст.10 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» перечень решений, которые могут принимать собрание совладельцев, не является исчерпывающим. Итак, совладельцы могут принимать абсолютно любое решение относительно своего дома — в том числе и по изменению исполнителя услуги по содержанию. Советуем в протоколе Учредительного собрания основным решением кроме создания ОСМД отметить пункт принятия решения о самостоятельном управления многоквартирным домом и вообще отказаться от услуг любых ЖЭКов.

Благодаря созданию ОСББ у жильцов есть возможность платить меньше и по прозрачно сформированным тарифам. Платить меньше жильцы будут за счет того, что

ОСМД как неприбыльная организация, освобождена от платы налога на прибыль и ПДВ, что позволит сэкономить 20% средств.

Также ОСББ смогут сами устанавливать экономически обоснованные тарифы.

Основными преимуществами создания объединения является то, что жители имеют возможность:

  • Создать собственную управленческую структуру для решения проблем содержания дома и придомовой территории.
  • Получить в собственность земельный участок, на котором расположен дом, а также придомовую территорию.
  • Самостоятельно определять смету содержания своего жилья, размер взносов на содержание дома.
  • Выбирать на конкурсной основе исполнителей жилищно-эксплуатационных услуг для улучшения качества содержания дома и сокращение общих расходов.
  • Формировать штатное расписание, персональный состав работников и их заработную плату.
  • Контролировать качество работ в доме.
  • Улучшить физическое состояние дома и условия проживания в нем, самостоятельно определять очередность проведения текущего ремонта.
  • Контролировать использование средств за услуги по содержанию дома и придомовой территории.
  • Получать кредит на проведение ремонтов, установка счетчиков, обустройство придомовой территории.
  • Сдавать в аренду вспомогательные помещения и направлять эти средства на улучшение технического состояния жилья.

Как функционирует ОСМД:

  • Каждый житель дома может принимать участие в управлении домом путем голосования на общем собрании или через избрание в органы управления (на должность члена правления или председателя правления ОСМД).
  • После регистрации ОСМД имеет право отвести придомовую территорию в общую совместную собственность и использовать ее для осуществления хозяйственной деятельности.
  • Объединение имеет право сдавать в аренду и передавать в пользование общее имущество дома и самостоятельно тратить полученный в результате этого доход на содержание дома.
  • ОСМД самостоятельно занимается планированием работ, необходимых для качественного содержания дома и придомовой территории, определяет смету содержания дома и на общем собрании устанавливает размер взносов его совладельцев.
  • Все надлежащие льготы и субсидии по уплате взносов на содержание дома и жилищно-коммунальных услуг для совладельцев в ОСМД сохраняются.
  • С согласия совладельцев ОСМД в качестве квартплаты для некоторых жителей может засчитываться трудовой вклад.
  • Все платежи жителей дома и доходы от использования общего имущества поступают на расчетный счет ОСМД и расходуются на обслуживание и ремонт дома согласно утвержденному на общем собрании сметы расходов.
  • Все совладельцы дома в ОСМД имеют возможность осуществлять контроль за финансово-хозяйственной деятельности объединения с помощью ревизионной комиссии или самостоятельно.
  • ОСМД самостоятельно выбирает обслуживающие организации или управляющего по договору, которого могут изменить в случае предоставления им некачественных услуг по управлению.
  • Регистрация ОСМД позволяет получать качественные услуги по эксплуатации и содержанию дома по меньшей цене поскольку объединение совладельцев является неприбыльной организацией и не платит налог на прибыль и налог на добавленную стоимость.
  • Участники объединения могут заблаговременно планировать меры по улучшению состояния дома, его модернизации и ремонту оборудования всего здания, а также внедрение мероприятий по энергосбережению.
  • ОСМД, как юридическое лицо, может брать кредит в банке для проведения ремонта или термомодернизации дома (при условии согласования суммы кредита 2/3 совладельцев на общем собрании).
  • При условии создания ОСМД растет интерес и ответственность жителей дома и, как следствие, повышается эффективность управления общей собственностью.
  • Как исключение, ОСМД, ожидая более благоприятных условиях, может вообще не совершать никакой хозяйственной деятельности, а использовать свой юридический статус для защиты жилищных прав жильцов дома.

Нередко среди населения распространяют мифы и провокации по поводу недостатков и проблем в деятельности ОСМД.

Итак, выбор за Вами – оставить все, как есть, или пройти путь от коллективной бесхозяйственности и безответственности — в объединенную общества и хозяина в доме и в государстве в целом!

Что нужно для создания ОСМД?

Для создания ОСМД нужна инициативная группа минимум из трех владельцев квартир, готовых приложить определенные усилия для достижения результата. Она созывает учредительное собрание, на котором принимается устав ОСМД, избирается правление, его председатель и ревизионная комиссия. Далее необходимо пройти процедуру госрегистрации, получить в налоговой службе неприбыльный статус и открыть счет в банке.

После этого можно начинать работать.

Часть работ ОСМД реально выполнять собственными силами. Например, уборку подъездов и придомовой территории. Некоторые работы требуют наличия лицензий и специалистов – обслуживание лифтов, электрических сетей и т.п. Поэтому придется искать подрядчиков. Но это все равно лучше, чем полагаться на коммунальных монополистов: если выбирать из нескольких конкурентов, можно обеспечить снижение цен и повышение качества услуг. Кроме того, на рынке сейчас появилось много управляющих компаний, которые берут на себя комплексное обслуживание домов.

Хватит ждать «волшебника на голубом вертолете», пора брать управление своим домом в свои руки! Только сами жильцы дома могут эффективно распорядиться общей совместной собственностью, сделать свое жилье комфортным и безопасным!

     Напомним.

Все владельцы квартир в многоквартирном жилом доме одновременно являются совладельцами помещений общего пользования – стен, крыши, лифтов, электрических и сантехнических сетей, которые обслуживают более одной квартиры. Это прямо предусмотрено статьей 382 Гражданского кодекса и подтверждено сразу двумя решениями Конституционного суда: № 4-рп/2004 от 02.03.2004 г. и №14-рп/2011 от 09.11.2011 г.

Дополнительная информация: Учебник по ОСМД: Сколько стоит ваш голос и можно ли создать ОСМД на несколько домов?

Автор информации: С.С. Драганов