Науково-практичний семінар з проблем правового регулювання обігу земель сільськогосподарського призначення

Чотирнадцятого листопада 2016 року на кафедрі цивільно-правових дисциплін Одеського національного університету імені І.І. Мечникова відбувся науково-практичний семінар, присвячений проблемам правового регулювання обігу земель сільськогосподарського призначення.

З доповіддю “Правове регулювання обігу земель сільськогосподарського призначення: пошук української моделі” виступив кандидат юридичних наук, доцент, доцент кафедри цивільно-правових дисциплін В. М. Масін.

Активну участь у дискусії взяв декан економіко-правового факультету, професор кафедри цивільно-правових дисциплін, кандидат юридичних наук, професор, Заслужений юрист України  В. І. Труба.

В. М. Масін – під час виступу на семінарі. Фото © А. Л. Святошнюк
В. М. Масін – під час виступу на семінарі. Фото © А. Л. Святошнюк

Тези доповіді В. М. Масіна

Законом України «Про внесення змін до розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України щодо продовження заборони відчуження сільськогосподарських земель» від 06.10.2016 р. № 1669-VIII, який набрав чинності  2 листопада 2016 р., внесено зміни до пунктів 14 та 15 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України.

Відповідно до вказаних змін, забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств та не допускається купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва до набрання чинності Законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2018 року.

У результаті    продовжує діяти мораторій (заборона на відчуження та зміну цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення).

У власності майже 6,9 млн громадян України на сьогодні знаходиться 30,7 млн  га сільськогосподарських угідь (74 % від площі цих угідь по Україні), у тому числі – 27,1 млн га ріллі (83,5 % від площі ріллі по Україні).

Думки експертів та науковців з питання зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення кардинально різняться: одні наполягають на негайному введенні ринку земель сільськогосподарського призначення;  інші не рекомендують продавати землю в умовах економічної кризи.

Слід диференціювати поняття «ринок земель» та «обіг земель сільськогосподарського призначення».

З правової точки зору ринок земель – це врегульовані нормами чинного законодавства суспільні відносини, що виникають у процесі: реалізації фізичними і юридичними особами, державою і територіальними громадами гарантованого Конституцією України суб’єктивного права власності та інших прав на земельні ділянки; формування і функціонування інфраструктури ринку землі; державного і самоврядного регулювання ринку землі на національному, регіональному та місцевому рівнях; забезпечення захисту прав учасників ринку землі.

Обіг земель сільськогосподарського призначення можна визначити, як врегульовані нормами законодавства суспільні відносини щодо переходу прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення з підстав і в порядку, визначених законом, договором, рішенням суду.

Земельним кодексом встановлено, що мораторій діє «до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення». Крім того, вимога про прийняття Закону України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» міститься в Меморандумі, який Україна підписала у 2016 р. з Міжнародним валютним фондом.

Сьогодні в суспільстві та в експертних колах відсутнє консолідоване бачення комплексної моделі обігу земель сільськогосподарського призначення в Україні. Врегулювання даних питань потребує значного обсягу кардинальних змін до чинного законодавства, базисною основою для яких будуть пропозиції учасників парламентських слухань, що мають пройти 21 грудня 2016 року в залі пленарних засідань Верховної Ради України (проект Постанови Верховної Ради України про проведення парламентських слухань на тему: «Регулювання обігу земель сільськогосподарського призначення: пошук української моделі» (реєстр. № 5266  від 11.10.2016 р.).

У парламенті наразі знаходяться 7 «земельних» законопроектів. Міністерством аграрної політики спільно із Держгеокадастром ще у 2015 році підготовлено власний проект Закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення».

На сьогодні, основними нормативно-правовими актами, що діють у сфері правового регулювання обігу земель сільськогосподарського призначення, є: Конституція України, Земельний кодекс України, Цивільний кодекс України.

Реалізація Закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» передбачає внесення змін до Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито», Законів України «Про оцінку земель», «Про оренду землі», «Про фермерське господарство», «Про захист економічної конкуренції», «Про іпотеку».

Основною метою прийняття Закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» є включення до економічного обігу земель сільськогосподарського призначення та законодавче закріплення шляхів і правових механізмів подальшого розвитку відносин сільськогосподарського землекористування і власності на землі сільськогосподарського призначення.

Особливістю законопроекту є запровадження національної моделі обігу земель сільськогосподарського призначення, зорієнтованої на: гармонізацію приватних, суспільних та державних інтересів;  посилення ролі держави в сфері обігу земель як консолідатора земель та дієвого інструменту забезпечення стабільності і ефективності сільськогосподарського землекористування;  удосконалення інституту оренди сільськогосподарських земель.

«Національна модель» обігу земель сільськогосподарського призначення полягає у запровадженні гнучкого та ефективного державного регулювання обігу земель сільськогосподарського призначення, із одночасною мінімізацією його потенційно негативних соціально-економічних наслідків.

Захист законних інтересів власників земельних ділянок буде здійснено через: прозорість операцій на ринку земель;  застосування «біржового» механізму купівлі-продажу земельних ділянок; максимальну поінформованість потенційних покупців сільськогосподарських земель про пропозиції на ринку земель.

Запобігання спекулятивним операціям та монополізації ринку земель сільськогосподарського призначення досягається через: обмеження площі земель, що може знаходитись у власності однієї особи (до 200 га);  запровадження регресивної шкали державного мита при перепродажі земельних ділянок сільськогосподарського призначення протягом 10 років з дня укладення договору відчуження (100% від нормативної грошової оцінки, 90%, …, 10%);  встановлення спеціальних вимог до потенційних покупців земельних ділянок.

Підвищенню інвестиційної привабливості та економічної віддачі земель сільськогосподарського призначення, подоланню наслідків надмірної парцеляції (подрібнення земель на невеликі ділянки) сільськогосподарських земель сприятиме консолідація (об’єднання) цих земель.

З метою уникнення подрібнення земельних ділянок сільськогосподарського призначення під час їх успадкування великою кількістю спадкоємців чи зміни власника, встановлюється мінімальний розмір земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка не підлягає поділу (встановлюється КМУ).

Для уникнення неконтрольованої зміни цільового призначення та урбанізації сільськогосподарських земель встановлюється 10-річна заборона на зміну цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих за межами населених пунктів, крім їх відчуження для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності.

Підвищення ефективності сільськогосподарського виробництва досягається за рахунок консолідації розрізнених ділянок в єдині зручні для обробітку інвестиційно-привабливі масиви.

Відповідно до проекту, Закон регулює відносини, пов’язані з обігом земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них для: ведення товарного сільськогосподарського виробництва;  ведення фермерського господарства;  ведення підсобного сільського господарства; земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства; земельних часток (паїв).

Дія цього Закону не поширюється на земельні ділянки: надані громадянам для ведення особистого селянського господарства (крім земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв);  садівництва;  городництва; сінокосіння та випасання худоби;  на суспільні відносини, що виникають при відчуженні земельних ділянок для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності.

Підводячи підсумки, слід підкреслити, що продовження дії мораторію на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення зумовлено тим, що до цього часу в Україні не сформовано жодних правових, організаційних або економічних передумов для обігу земель.

А саме:
1) не сформовано базу Державного земельного кадастру, що обумовлює документальну невизначеність  та нечіткість  меж значної кількості земельних ділянок;
2) не проведено інвентаризацію земель сільськогосподарського призначення;
3) законодавчо не врегульоване питання передачі повноважень органам місцевого самоврядування по розпорядженню землями державної власності;
4) не розроблено нової Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення по областях з урахуванням різних природно-кліматичних умов;
5) не запроваджено ефективних регуляторних механізмів для розвитку ринку оренди земель сільськогосподарського призначення, шляхом запровадження інституту застави прав оренди.

Разом із тим, мораторій обмежує права власників земельних ділянок, що закріплені: частиною першою статті 90 Земельного кодексу України (далі – ЗК) та статтею 41 Конституції України.

Відповідно до ч. 1 ст. 90 ЗК, власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину. А статтею 41 Основного Закону кожному гарантовано право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

                                                                     Автор:  В. М. Масін

Напишіть відгук